2011年10月25日，甲公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同，購買乙公司開發(fā)的商業(yè)門面若干套。因乙公司自身原因，該項目一直未取得商品房預(yù)售許可證。2013年12月25日，該項目完成建設(shè)工程竣工驗收并備案。2015年8月8日，完成產(chǎn)權(quán)初始登記。2015年10月21日，甲公司訴至法院，要求乙公司履行交房義務(wù)和辦證義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)違約金。
  
  關(guān)于本案房屋買賣合同的效力問題，存在兩種不同意見：
  第一種意見認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房糾紛解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，乙公司在起訴前也未取得預(yù)售許可證，故合同應(yīng)認(rèn)定無效。
  第二種意見認(rèn)為，應(yīng)從商品房預(yù)售許可制度的立法目的出發(fā)，當(dāng)起訴前商品房已完成竣工驗收備案，房屋已屬現(xiàn)房時，商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定有效。
  我們認(rèn)定第二種意見。
  1.符合《商品房糾紛解釋》第二條的立法目的
  該條將是否取得預(yù)售許可證作為認(rèn)定商品房預(yù)售合同效力的判斷依據(jù)，其規(guī)范目的主要在于回應(yīng)與落實城市房地產(chǎn)管理法以及城市商品房預(yù)售管理辦法等法律法規(guī)所確立的商品房預(yù)售與管理制度。上述立法的根本目的在于維持安全穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，并實現(xiàn)商品房買賣領(lǐng)域在刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)交易安全以及保障購房者利益等價值取向上的兼顧與平衡。而與商品房預(yù)售制度相對應(yīng)，商品房銷售（現(xiàn)售）領(lǐng)域的法律限制和條件則較為寬松，相關(guān)法律規(guī)范對于合同效力的司法認(rèn)定的影響亦較小。因此，開發(fā)商在預(yù)售階段出售的商品房在經(jīng)竣工驗收備案后發(fā)生糾紛的，人民法院在認(rèn)定合同效力時則不應(yīng)再將未取得預(yù)售許可證作為認(rèn)定合同無效的當(dāng)然原因。
  2.利于實現(xiàn)實體公正的司法價值理念
  基于前述分析，在本質(zhì)上，《商品房糾紛解釋》第二條體現(xiàn)了公共利益和國家意志對于交易自由和意思自治的干預(yù)和限制，意在維系公益與私益之間的平衡。在特殊案件的司法裁判中，應(yīng)適時采取目的解釋和利益分析的法律適用原則和理念，合理區(qū)分商品房預(yù)售與銷售制度在價值功能和管理規(guī)范上的差異，正確認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力。本案中，雖然乙公司在訂立合同之時以及之后一直未取得預(yù)售許可證，但在甲公司起訴前相應(yīng)房屋已完成了建設(shè)工程竣工驗收備案登記，且已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)初始登記，該房屋實質(zhì)上已符合了現(xiàn)房銷售的條件，商品房預(yù)售制度所欲維護(hù)的秩序和利益已無受侵害之虞，若再以未取得預(yù)售許可證為由認(rèn)定合同無效，則無疑有失實體公正。
  3.利于保護(hù)購房人的預(yù)期利益
  從維護(hù)購房人預(yù)期利益的角度，也不應(yīng)以開發(fā)商未取得預(yù)售許可證為由認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。本案中，買賣雙方于2011年簽訂購房合同，房屋價值在數(shù)年間已獲得較大幅度增值；若在該房屋已完成竣工驗收備案且不存在其他履行障礙的情況下，仍單純以違背商品房預(yù)售管理規(guī)范為由否定合同效力，則必將使買受方的合同預(yù)期利益落空并承受巨大的交易成本，如此，案件裁判的法律效果和社會效果亦均將甚不理想。

  綜上，在適用《商品房糾紛解釋》第二條時，應(yīng)將該法律規(guī)范的外延作限縮解釋，即出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明且起訴前尚未完成房屋竣工驗收備案的，應(yīng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效；如不能同時符合前述條件的，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。

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